新西兰出租房能抵扣什么费用？NZ 房东报税清单
新西兰出租房到底能抵扣什么费用？
一句话回答： 为了赚取租金而发生的运营成本都可以抵扣——2025 年 4 月 1 日起贷款利息可全额抵，地税、保险、中介管理费、维修保养、会计费，以及家私（chattels）折旧。不能抵扣的是：购房价、贷款本金、让房子升级的改良工程，以及房屋本身的折旧。出租亏损只能留在出租收入里用，不能抵工资。（规则于 2026 年 9 月 3 日读自 IRD 官网。）
奥克兰的华人房东在两个方向上吃亏：把不能抵的报进去，被 IRD 重新核定；或者能抵的没报。下面逐项划清界线。
哪些能抵、哪些不能抵？
| 可以抵扣 | 不能抵扣 |
|---|---|
| 房贷利息（2025 年 4 月 1 日起全额；2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日为 80%） | 房贷本金还款 |
| 地税（council rates）和水费 | 房子的购买价 |
| 房东保险和房屋保险 | 让房子超出购买时状态的增建和改良 |
| 中介管理费：收租、找租客、协调维修 | 买卖房子时的地产中介佣金 |
| 把房子恢复到原有状态的维修保养 | 使房子增值的维修或更换 |
| 做账、报税和咨询的会计费 | 卖房的律师费 |
| 贷款安排费、租约费用 | 借款用于非出租用途的利息 |
| 买入出租房的律师费（律师费总额不超过 $10,000 时） | 土地和房屋的折旧 |
| 家私折旧（地毯、窗帘百叶、热泵、电器） | 你自己动手维修的工时 |
| 去看房、去维修的交通费；驱逐租客、追讨欠租的费用 | 自住房的费用 |
利息规则现在怎么算？
利息限制规则已经完全退出。IRD 官网现行说法：2025 年 4 月 1 日起可以全额申报利息；2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日可以申报 80%；更早的年度则要看借款日期来决定利息能不能抵。实际操作上，2026 税务年度（2026 年 3 月 31 日结束）是大多数奥克兰房东第一个完整的全额利息年度。之前年度税表里做过利息加回的，那些数字在当年是正确的，不需要修改。
利息只有用于出租房的借款部分才能抵。如果你从出租房的贷款里加贷去度假或买私家车，那部分利息不能报。
维修还是改良，怎么区分？
这是出租房税务争议里最常见的判断题。IRD 的标准：
- 维修保养（repairs and maintenance）：把房子恢复到原有状态，包括修复或预防损坏、老化的工程。当年可抵扣。
- 资本性改良（capital improvements）：给房子增加了东西，让它超出购买时的原始状态。不能抵扣，计入房子的成本。
换一块烂掉的露台木板是维修；把整个露台拆掉换成更大的复合材料露台是改良。重新刷漆是维修；加建第二个卫生间是改良。一张装修发票里常常两种都有，把它们拆干净，就是会计费值回来的地方。
折旧怎么算？
房屋和土地不能折旧。家私（chattels）可以折旧——地毯、窗帘百叶、热泵、炉灶、洗碗机等等——按 IRD 公布的各类资产折旧率计算。单件成本 $1,000 及以下的（低价值资产门槛，2021 年 3 月 17 日起生效）可以在购买当年一次性全额抵扣，不用逐年折旧。买房时做一份家私清单并持续更新，是确保不漏项最简单的办法。
出租亏损能抵我的工资税吗？
一般不能。住宅出租的抵扣是被"圈起来"的（ring-fenced）：当年最多抵到租金收入的金额，超出部分结转到以后年度，只能抵未来的住宅出租收入，不能抵工资。超额抵扣只在有限情况下可以释放，比如房子的出售本身应税——这属于边界情况，我们会一套房一套房地看。
亮线测试还重要吗？
重要。2024 年 7 月 1 日当日或之后出售的房产，亮线测试看的是出售是否落在亮线起始日（通常是你买入时的交割日）起 2 年之内。如果在 2 年内，卖房利润是应税收入，除非适用豁免——最常见的是自住房豁免。某一笔具体的出售在不在测试范围内、豁免是否适用，要看具体事实；如果你正考虑卖房，签约前值得认真看一遍。
看看我们的 出租房会计 服务——出租房财务报表每套 $350 +GST——以及 报税与 GST 申报。
常见问题
2026 年新西兰出租房的贷款利息还能抵扣吗？ 可以。IRD 现行规则是 2025 年 4 月 1 日起，用于住宅出租的借款利息可以全额申报。2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日这一年的可抵比例是 80%。用于私人用途的借款利息不能申报。
换新厨房算维修还是改良？ 通常算改良，因为它让房子超出了你买入时的状态，所以不能在当年抵扣。把坏掉的台面同规格修好或换掉算维修。大多数装修发票里两种都有，必须逐项记录拆分。
我自己动手修出租房的工时能报吗？ 不能。IRD 明确把房东自己维修保养的劳动列为不可抵扣。真正维修用的材料可以抵，工人的发票可以抵，你自己的周末不行。去看房、去维修的交通费可以报。
出租亏损能抵我的工资吗？ 一般不能。住宅出租的抵扣被圈定在住宅出租收入之内，超出部分结转到以后年度。只有有限的情形——比如房子的出售本身应税——才可能释放超额抵扣，而且要针对具体房产评估。
亮线测试现在是几年？ 2024 年 7 月 1 日当日或之后出售的房产是 2 年，从亮线起始日算到亮线结束日。期间内出售应税，除非适用豁免，最常见的是自住房豁免。2024 年 7 月 1 日之前的出售适用不同的期限。
联系我们
无论你有一套还是十套出租房，15 分钟免费咨询就能很快看出你的抵扣是否完整、拆分是否正确。致电 021 202 4028，邮件 info@optimalaccountants.co.nz，或通过 联系页面。Optimal Accountants Limited，奥克兰北岸 Rosedale——特许会计师，CA ANZ 正式会员，中英文服务。