新西兰房产中介报税：到账的数不是报税的数（NZ）
你银行到账的那个数，不是你报税该报的数。对，就是这么反直觉。下面用 IRD 自己给的一张佣金单，把房产中介的 income tax 和 GST 聊明白。
一句话回答： 持牌中介的佣金是 schedular payment（预扣税收入），agency 付钱前先按不含 GST 的金额扣 20% 交给 IRD。所以一张佣金单上有四个数字：不含 GST 的佣金报所得税，含 GST 的总额报 GST，扣走的 20% 是已经替你交的税，到账的数不出现在任何一张税表上。拿银行流水报税，等于少报收入。
被扣走的 20% 是什么？
绝大多数持牌中介跟 agency 是独立承包商，不是员工。IR830（IRD《Income tax and GST in the real estate industry》，2026 年 8 月版）原话：付给中介的佣金是 schedular payment，通常按 20% 预扣，按不含 GST 的金额计算。三个细节：除非你有 IRD 开的免扣证明，agency 都得扣；没交 IR330C 的，扣的不是 20%，是 45%。
一张佣金单，四个数字各去哪？
IR830 里的示例发票，一个月三单：
| 佣金单上的行 | 金额 | 用在哪 |
|---|---|---|
| 佣金合计（不含 GST） | $5,335.00 | 所得税申报的收入 |
| GST 15% | $1100.25 | — |
| 佣金合计（含 GST） | $6,135.25 | GST 申报里的「Total sales and income」 |
| 按不含 GST 金额扣 20% | $1,067.00 | 已替你交给 IRD 的税 |
| 实际到账 | $5,068.25 | 不出现在任何税表上 |
年底所得税怎么收口？
整年的佣金——都用不含 GST 那个数——加起来，减掉能抵的开销，得出净利润，再按个人累进税率算（IRD 现行税率，2025 年 4 月 1 日起）：
| 应税收入区间 | 税率 |
|---|---|
| $0 – $15,600 | 10.5% |
| $15,601 – $53,500 | 17.5% |
| $53,501 – $78,100 | 30% |
| $78,101 – $180,000 | 33% |
| $180,001 以上 | 39% |
一段一段往上加，不是整笔按最高那档。算出来的税减掉已被扣走的 20%，多退少补。这里很容易翻车：IR830 明说，年底 myIR 会自动出一份评估，你要「检查 schedular income 显示正确，并把你的开销加进去」。IRD 手上只有 agency 报的收入，你的开销一分都不在里面。不自己加进去，就是按毛收入交税。
为什么 20% 常常不够？第二年为什么最紧？
20% 是固定的，跟你赚多少没关系。一旦净利润做到 $120,000，就有一大截落在 33% 那档，agency 还是只按 20% 扣，差的 13 个百分点年底一次性问你要。 年底要补的税一旦超过 $5,000，第二年就得开始预缴 provisional tax。3 月 31 日结账的标准方案分三期：8 月 28 日、1 月 15 日、5 月 7 日；GST 半年一报的是两期（10 月 28 日和 5 月 7 日）。第二年同时补去年、预缴今年，一年付掉接近两年的税。我一般建议每笔佣金到账先划走三分之一。土办法，但管用。现金流怎么排，见 生意顾问与现金流预测。
第三笔钱：ACC
ACC 不跟 IRD 走，每年单独寄账单，按你上一个完整财年申报的收入算——去年赚得少、今年出事，赔的是去年那个数。费率每年调、按行业分类，按 ACC 寄来的账单预留，别按印象估。
GST 到底该怎么报？
你可能以为做到 $60,000 才要注册。IR830 明说：大多数情况 agency 会直接要求你注册，因为它自己要向客户收 GST。只有 agency 不要求时才看那条线——过去 12 个月超过 $60,000，或预期未来 12 个月会超过。默认两个月一报、invoice 基础。最容易错的还是那张单：报 GST 用 $6,135.25，不能用到账的 $5,068.25。IR830 原话：用银行流水的数，「你会漏掉被扣的税，而且少报了收入」。还有一条 IRD 特意提醒：你的佣金本应含 GST，但并不总是——跟 agency 问清楚。另见 新西兰 GST 注册。
能抵什么，不能抵什么？
IR830A（同为 2026 年 8 月版）列得很具体：
| 能抵 | 不能抵 |
|---|---|
| 同一天在同一 agency 两个工作地点之间跑的车费（如两个开放日之间）；混用需行车日志 | 家到公司的通勤 |
| Home office，按面积占比 | 普通衣服（黑裤白衬衫），agency 要求穿也不行 |
| 广告推广、文具、REA 执照续期、会计费和软件、ACC levies、助理工资、直接相关的培训 | 理发、化妆品、护肤、眼镜墨镜 |
| 请客户吃饭、送吃喝当礼物：只能抵一半 | 自己一个人的饭 |
| 单件 $1,000 以下的设备当年直接抵 | — |
只有带 logo 的制服可以。对，就是这么严。
合同上那个 GST 格子，为什么可能是最贵的错？
这条不是你的税，但可能是最贵的一个错。买卖合同第一页有个 GST 格子：卖家注没注册、价格是 plus GST 还是 inclusive of GST。plus GST 是价格之外另加 15%；inclusive 是价里已经含了。一套 $1,000,000 的房子，两种写法差 15%——$150,000。两个都没划掉？默认含 GST，注册了 GST 的卖家就得从成交价里掏出那 15% 交给 IRD。REA 的培训材料里有个真实案例：中介漏填了卖家的 GST 号，也没写明是 going concern（生意整个连着卖、GST 按零算的安排），最后中介和主管一起被判赔偿。就一个格子的事。所以卖家的 GST 身份，我一律书面确认。
收一下：到账不是你要报的数；20% 只是预扣；开销得自己加进去；GST 用含税那个数报；合同那个格子别空着。这些是一般规则，不是针对哪个人的税务意见。
常见问题
我的 agency 已经扣了 20%，年底还要报税吗？ 要。20% 只是预扣，不是最终税额。年底 myIR 会自动生成评估，但里面只有 agency 报的收入，没有你的开销。你要核对收入、加进开销，算出真正的净利润和税额，再与已扣的 20% 多退少补。
GST 申报为什么不能直接用银行流水？ 因为到账金额已经扣掉了 20% 预扣税。IR830 的示例里，含 GST 的佣金是 $6,135.25，到账只有 $5,068.25。拿到账数报 GST，等于把被扣走的 $1,067 从收入里漏掉，IRD 原话是「少报了收入」。按 agency 开的佣金单报。
什么时候会开始交预缴税？ 上一年年底要补的税超过 $5,000，下一年就要预缴。3 月 31 日结账、两个月报一次 GST 的，分三期：8 月 28 日、1 月 15 日、5 月 7 日。第一次预缴那年最紧，因为要同时补去年、预缴今年。
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你那张佣金单上的数字，跟今天的例子多半不一样——不一样的那几行才容易出事，得有人一行一行过。预约 15 分钟免费咨询：致电 021 202 4028，邮件 info@optimalaccountants.co.nz，或通过 联系页面。个人报税（IR3）从 $700 +GST 起，GST 申报每期 $110 +GST 起，见 报税与 GST 申报 和 服务与价格。Optimal Accountants Limited，Level 3, Candida Building, 4/61 Constellation Drive, Rosedale, Auckland（北岸）。特许会计师（Chartered Accountant），CA ANZ 正式会员。中英文服务。